Возможные причины роста популярности ИЖС среди населения

Меры по сдерживанию распространения коронавирусной инфекции в 2020 году привели к массовому введению режима удаленной работы, который позволил — при условии налаженной деятельности служб доставки — сократить очную коммуникацию с городской средой, государственными службами, сферой услуг и коллегами. Все это создало условия для загородной жизни при обоюдном согласии сотрудников и работодателей. Данный запрос сохранился и по итогу снятия всех ограничений. По данным опроса ВЦИОМ, в 2021 году больший интерес к пребыванию на участках, в загородных домах среди тех, в чьей семье есть такая недвижимость, стали проявлять респонденты в возрасте от 35 лет и старше, а также жители Москвы и Санкт-Петербурга — они чаще говорили, что с 2020 года стали проводить там больше времени. Среди респондентов в возрасте от 35 лет такие ответы дали от 29% до 32% (против 13% среди молодежи 18–24  лет и 19% — в аудитории 25-34 лет), а среди москвичей и петербуржцев — 37% опрошенных (против 27—29% среди жителей других городов).

Экспертное сообщество подтверждает возросший интерес населения к загородной жизни и развитию рынка строительства ИЖС на фоне открывшихся возможностей работать удаленно, а также запроса на лучшие экологические условия и возможность вести собственное хозяйство.

Объемы рынка ИЖС в последнюю «пятилетку» и сегодня

По данным Мониторинга объемов жилищного строительства Министерства строительства и ЖКХ РФ, с 2018 по 2022 год общие темпы жилищного строительства увеличились с 75,66 млн кв. м в 2018 году до 102,7 млн кв. м в 2022 году. При этом объемы строительства многоквартирных домов держатся в диапазоне от 42,25 млн кв. м до 45,5 млн кв. м, а объемы строительства ИЖС увеличились с 32,42 млн кв. м в 2018 году до 57,2 млн кв. м в 2022 году. При этом по последним открытым данным с января по октябрь 2023 года объемы возведенного жилья составили 86,1 млн кв. м, а объемы строительства ИЖС ниже, чем в прошлом в 2022 году. На 1 октября 2023 года введено 48 млн кв. м ИЖС. Эксперты связывают данное снижение с падением былого «пандемийного» спроса и ростом ключевой ставки.

Зачем нужен законопроект об эскроу-счетах для ИЖС?

Несмотря на то что объемы строительства ИЖС в 2023 году ниже, чем в предыдущий год, развитие рынка ИЖС продолжается на государственном уровне в силу того, что спрос населения на проживание в частных домах сохраняется. Это подтверждается данными о трехкратном увеличении объемов выдачи ипотеки на ИЖС в 2023 году относительно 2022 года (данные Сбера).

Однако строительство частного дома для рядового гражданина представляется более суровым квестом, чем вложение средств в строительство квартиры в многоквартирном доме (МКД). Сложности могут возникнуть в связи с привлечением к строительству объекта ИЖС непрофессиональных застройщиков, из-за чего возведенный объект может не соответствовать должному качеству. Хотя объемы выдачи ипотечных кредитов на ИЖС выросли, не все банки готовы выдавать кредиты на такое строительство из-за несистемной организации рынка ИЖС, где на данный момент по причине отсутствия типовых проектов и гарантий есть риски, что кредитные средства могут быть не возвращены.

В сентябре 2023 года стало известно, что Правительство РФ занимается разработкой законопроекта об эскроу-счетах для строительства объектов ИЖС. В конце октября законопроект был внесен в Государственную Думу РФ.

Внесенный в Госдуму проект Федерального закона «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» в октябре 2023 года направлен в первую очередь на институционализацию строительного рынка ИЖС. В законопроекте прописаны взаимоотношения между жителями («заказчик» в проекте закона) и застройщиками («подрядчик» в законопроекте), определены условия заключения строительного подряда, предполагающие, что договоры могут быть заключены для строительства типовых проектов или домокомплектов. Как указано в пояснительной записке к законопроекту, для защиты прав граждан, вкладывающих средства в ИЖС, а также организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (займы) или кредиты (займы) подрядчику и заказчику, законопроект предусматривает раскрытие информации о подрядчике и строительстве объектов ИЖС в единой информационной системе жилищного строительства.

Что еще важно для «рывка» в развитии ИЖС?

Остается вопрос, достаточно ли будет только регулирования финансовых взаимоотношений между населением и застройщиками? Ведь у населения сохраняется запрос на получение социальных услуг в шаговой доступности, а территория, на которой расположены объекты ИЖС, должна быть обеспечена транспортной инфраструктурой, рекреационными зонами и другими элементами, необходимыми для комфортного проживания.

Систематизация рынка строительства ИЖС не ограничивается регулированием финансовых механизмов, изменения нужны также на уровне градостроительного планирования. Так как документы территориального планирования находятся в ведомстве региональных и муниципальных властей, на этих уровнях должны быть готовы к возможным нормативно-правовым и законодательным изменениям. Для рывка в комплексном развитии рынка ИЖС недостаточно запроса населения и федерального регулирования финансовых механизмов, инициатива в развитии данного сегмента необходима и от региональных властей. Ключевые градостроительные документы (Генплан, Правила землепользования и застройки, нормативы градостроительного проектирования т.д.) должны учитывать возможный рост числа объектов ИЖС, жители которых должны быть обеспечены всей необходимой социальной, транспортной инфраструктурой.

На данный момент в нормативах градостроительного проектирования (РНГП) большинства регионов РФ расчеты по обеспеченности социальными объектами ориентированы на строительство МКД. В экспертном сообществе разные нормативы обеспеченности социальной инфраструктурой для МКД и для ИЖС — вопрос спорный, так как показатели плотности населения при малоэтажной застройке и застройке ИЖС значительно ниже, чем при многоквартирной. Соответственно, количество людей, которые будут пользоваться той или иной инфраструктурой, меньше. Нормативы градостроительного проектирования некоторых регионов включают в себя различные радиусы доступности для социальных объектов (объектов образования и здравоохранения). В некоторых регионах уже готовятся к тому, что строительство ИЖС будет развиваться и дальше. Так, в РГНП Московской области включено понятие «Кластер ИЖС», где зафиксированы условия территориальных характеристик, определяющих, что кластер ИЖС — территория или группа территорий, удаленных друг от друга на расстояние до 30 км, связанных непрерывной улично-дорожной сетью, общей площадью не менее 100 га с обеспечением расчетного населения объектами транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры и т.д.

Авторы законопроекта пишут в пояснительной записке, что «Принятие законопроекта будет способствовать достижению национальных целей по ежегодному улучшению жилищных условий не менее 5 млн семей и увеличению объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров в год», что определено Указом Президента. При этом для достижения указанных показателей помимо учета строительства ИЖС в ключевых градостроительных документах и наличия предлагаемого финансового механизма, ситуация на рынке будет зависеть от общей финансовой ситуации и от банковских ставок. Нельзя исключать, что для дальнейшего импульса развития рынка ИЖС будут необходимы меры поддержки, включая льготное кредитование.